关键词：Exchange 106、蚂蚁国际、TRX、马来西亚写字楼、数字金融中心、高端商务地产、吉隆坡租金走势、科技人才、2025年入驻
Exchange 106 再下一城：蚂蚁国际锁定三层办公楼
消息人士透露，蚂蚁集团旗下跨境支付与金融科技子公司蚂蚁国际（Ant International），即将进驻吉隆坡敦拉萨交易所（TRX）核心地标的 Exchange 106 大厦，一次性拿下 62,000 平方英尺 的楼面空间，分布于 75、76、77 三层。此次签约让这栋马来西亚第二高楼目前的整体出租率一举 升至 52%，并与其他国际巨头并肩，成为“写字楼明星阵容”中的第五大租户。
在开始盘活这栋建筑面积 2,600,000 平方英尺的摩天大楼时，不妨先睹为快：👉 为什么跨国巨头都盯上了这座吉隆坡新地标？
五大租户排行榜
| 公司 | 所属行业 | 租赁面积 | 楼层信息 |
|---|---|---|---|
| 华为 | 通信/科技 | 240,000 平方英尺 | 10 层 |
| Exness | 线上交易 | 140,000 平方英尺 | 6 层 |
| The Access Group | 软件/金融 | 87,000 平方英尺 | 3 层 |
| Centauri | 区块链服务 | 86,000 平方英尺 | 3 层 |
| 蚂蚁国际 | 支付/金融科技 | 62,000 平方英尺 | 3 层 |
注：Centauri 隶属 OKG Group，以区块链技术及数字资产服务著称。
三层办公楼何时启用？
蚂蚁国际在 2024 年 4 月 发布的公告中已表明，将在马来西亚设立 数字商务中心 (digital business centre)，预计 2025 年之前 启动。最新进度显示：
- 租赁合同 将于 12 月中旬正式生效；
- 整体设计装修 预计在 2025 年第一季度 完成；
- 客服、研发、风控团队 计划同步迁入，首年创造 500+ 岗位；
- 未来四年 将持续扩招，以吉隆坡为 区域技术枢纽 支持全球化业务。
入驻背后：数字金融、科技人才与租金博弈
数字金融中心加速成型
蚂蚁国际的“加码”进一步点燃 TRX 区域成为 马来西亚数字金融走廊 (Malaysia Digital Financial Hub) 的雄心。除了华为、区块链企业 Centauri，以及将于 2025 年投运的 Bursa Malaysia 数据中心，整个 TRX 核心区已出现 “科技密度” 递次提升的征兆，预计三年内带来 逾2,000个金融科技相关岗位。
租金天花板：高端写字楼“贵”有道理
Knight Frank 马来西亚 2024 上半年报告指出，Exchange 106 月租高达 RM10–15/平方英尺，为 全国写字楼租金之首；对比吉隆坡整体平均月租 RM6.58，差距高达 55%–128%。
与市场热钱集中于“高颜值 + 灵活租期”形成鲜明对比，Exchange 106 在“写字楼红海”里何以突围？👉 TRX vs 独立大街：哪个才是真正的马来西亚封面？
- 区位优势：步行 3 分钟达捷运 TRX 站；
- 硬件规格：93 层无柱设计、LEED 金级认证；
- 租户画像：科技与金融巨头汇聚，带动 上下游生态链。
70% 出租率：2025 年底或提前兑现
开发商 Mulia Property Development 对 明年年底达到 70% 入驻率 持“保守乐观”。根据目前“已签 + 谈判后期”的租户清单，市场普遍预期 目标或提前实现，带动 周边配套全面溢价。
FAQ：你最关心的 5 个高频问答
Q1：蚂蚁国际为何选 Exchange 106，而不是共享办公？
A：对于需要 稳定扩容 的全球数字支付业务，Exchange 106 提供单栋 整层无柱布局、光纤直连 以及 高速电梯，可减少延时与技术瓶颈；其 科技园生态圈 亦能协同研发与风控合作。
Q2：入驻会对周边写字楼产生“挤压”吗？
A：短期看会有“虹吸效应”。但从租金梯度而言，中小企业更偏好 Grade A 边缘写字楼或共享办公，Exchange 106 则面向 500+ 人规模企业，错位竞争反而 提升区域整体租金水准。
Q3：新租客如何享受绿色低碳政策红利？
A：Exchange 106 的 LEED 金级认证带来 低碳配额与碳排放抵扣 资格，企业可据此申请 政府绿色税收减免，每年估可节省 2%–3% 运营成本。
Q4：蚂蚁国际是否会搬离现有 G Tower 办公室？
A：目前 尚未明确，业内普遍预测 G Tower 总部功能将缩编，仅保留 市场与用户运营 团队，而把核心研发及风投向 TRX 数字商务中心 转移。
Q5：Exchange 106 与 Merdeka 118 的竞争格局如何？
A：两者定位不同：
- Exchange 106 主打 金融科技+跨国总部；
- Merdeka 118 以 国家主权基金PNB 与Maybank等传统金融作锚。
核心优势在于 入住率、产业集聚 与 政策配套，短期看 Exchange 106 仍具 租金溢价能力。
结语：吉隆坡CBD“第二曲线”正式开局
随着蚂蚁国际一纸租赁协议落定，马来西亚乃至整个东盟对 数字金融走廊 的想象被进一步打开。先有 华为 10 楼安家，后有 蚂蚁3层扩场，加上 Exness、Centauri 的“加密+交易”组合拳，2025 年的 Exchange 106 不再只是一栋高楼，更已成为 全球资金高架桥 的衔接点。
对于科技人才、高端office 以及意欲布局东南亚的资本而言，此刻的TRX正从 区域CBD 向 全球金融信号塔 迭代。下一站，大门已开，你会抢先迈入，还是继续观望？