2025年6月25日，美国联邦住房金融局（FHFA）局长 Bill Pulte 发布重磅指令，拟将加密货币纳入房利美、房地美的单户住宅按揭贷款风险评估体系。比特币当天应声攻上 108,500 美元，刷新历史高点，而以太坊、Solana 等主流币种则短暂回落。本文深度拆解政策逻辑、市场走势、潜在风险及长期影响。
政策核心：无需“换币为券”，加密资产可直接用于房贷
Bill Pulte 在 X 平台阐述新条令要点：
- 适用资产：存储在受美国监管的合规交易所的加密货币。
- 执行方式：借款人无需把加密资产兑换成美元，可直接计入流动性资产证明。
- 风控补充：房利美与房地美需在模型中加入加密货币波动性调整、储备比率等风险控制参数。
- 落地时间线：提案后续要经两大机构董事会、FHFA 多轮审议，预计短期先试水高净值客户的房贷再逐步推广。
该举措意味着负责美国近 12 万亿美元房贷市场半壁江山的联邦担保体系，首次认可加密货币作为与现金、股票同级别的资产类别，为数字资产打开 8.5 万亿美元级房贷抵押品入口。
👉 查看加密资产如何直接被银行系统承认，买房再也不是“先卖币”不可？
市场即时反应：比特币动能最强，以太坊温和盘整
- 比特币 BTC：突破 108,000 美元后强势收在 108,500 美元，日内涨幅 2.3%，刷新2025年新高。
- 以太坊 ETH：3,450 美元收盘，早盘曾上探 3,520 美元，日内微挫 1.1%。
- Solana SOL：短线触及 148 美元后回调至 144 美元，日跌 0.8%。
机构观点解读：
- “头部溢价”：比特币因流动性最佳、监管透明度最高，被视为政策直接受益者。
- 细则模糊：以太坊、Solana 等智能合约币种能否满足“受监管交易所”条件尚有分歧，短线资金谨慎观望。
- 加密概念股同步拉升：Coinbase 收涨 3.12%，SharpLink Gaming 涨 6.42%，显示传统零售与机构资金同步抢跑。
与特朗普“加密货币之都”战略同频
自2025年特朗普总统再度入主白宫以来，“把美国变成全球加密货币创新中心”被列为主权战略。Pulte 的调令与该框架高度一致：
- 监管松绑：简化数字资产企业牌照审批，吸引链上人才与资金回流。
- 国家战略储备：白宫新闻秘书多次暗示“可能在联邦层面建立比特币战略储备”。
- 跨部门联动：FHFA、OCC、FDIC 已召开三轮闭门圆桌，房贷风险评估属于落地第一步。
Pulte 本人更是特朗普亲自提名的“住房金融改革先锋”。数据显示，其家族基金持有 50–100 万美元比特币，配偶同时在房利美董事会任职，被看成深度利益绑定与行动力保证。
鲍威尔对稳定币背书，补全政策拼图
美联储主席鲍威尔在同一天的国会听证会上重申：
“稳定币的透明度、托管与审计标准已达到主流金融机构可接受水平，若能配合反洗钱与技术中立监管，极易融入支付与资本通道。”
此话虽未直接评及房贷提案，却释放三点信号：
- 稳定币或被纳入未来房贷还款链条，降低法币/加密货币桥接成本。
- 美联储鼓励监管协同，避免各州金融厅多头治理导致割裂的合规标准。
- 市场流动性潜在倍增：房利美、房地美在二级市场的数十万笔贷款若能用稳定币结算，ETH、USDC 等日均交易量至少抬高 15–20%。
风险与挑战：2008 次贷阴影是否重播？
批评者担忧将高波动性加密资产塞进房贷评估，可能重蹈“按揭贷款碎片化→估值泡沫→债务违约”覆辙。Pulte 的预案包括：
- 动态折扣模型：按 90 日年化波动率自动下调抵押率。
- 强制保险池：借方每 100 万美元加密抵押品需缴纳 1–3 万美元保险基金，违约触发先行赔付。
- 黑箱压力测试：将加密抵押房贷放入 80% 跌幅极端情景测试，确保银行体系可吸收亏损。
2025 时间线：加密房贷的划时代九十天
| 时间 | 关键事件 |
|---|---|
| 03–14 | Bill Pulte 正式就任 FHFA 局长 |
| 03–18 | Pulte 改组房利美、房地美董事会并自任主席 |
| 05–13 | 首次公开透露“数字资产需进房贷模型” |
| 06–24 | 美联储鲍威尔肯定稳定币成熟度 |
| 06–25 | 正式发布将加密资产纳入房贷评估指令，比特币创新高 |
FAQ：加密资产房贷你最关心的 6 个问题
Q1：我现在就能把手里 1 枚比特币直接拿去申请房贷吗？
A：暂时不行。监管理念已确认，但两大机构的风险调整细则尚未出炉，最快 2025 年 Q4 试点。
Q2：非托管钱包里的 BTC 能计入资产吗？
A：依据草案，现阶段仅接受存放在合规交易所的余额，以方便追踪价格与反洗钱。
Q3：波动剧烈，银行会不会随时要求追加保证金？
A：会。提案计划设置追加保证金触发阈值：当抵押加密资产价值下跌 20% 或比特币单周跌幅 ≥15% 时启动。
Q4：对首购族有优惠吗？
A：首购族仍享受传统首付 3–5% 的优惠，加密资产可额外作为“补充流动性”提升核贷额度，但不能直接抵首付。
Q5：房产贬值而加密币升值，还能拿回超额部分吗？
A：若到期结清贷款，剩余加密资产可原路退还借方，包括升值部分。
Q6：普通投资者如何规避政策不确定性？
A：可先用稳定币按期归还本息，避开加密资产价格波动；同时关注美元利率与 BTC 期限价差的套利窗口。
总结：站在传统金融与 Web3 的临界点
加密货币成功“挤进”房利美和房地美的资产负债表，是1980 年引入可调利率按揭以来最具革命性的制度升级。短期看，比特币突破十万以情绪溢价为主；中长期，则需要观察两套变量：
- 监管框架：动态折扣、保险池、压力测试能否抵挡下一次熊市。
- 时间窗口：若在 2026 年进入加息周期，未变现加密收益的真实流动性或成考验。
一旦试点成功，不兑现即买房将成为全球高净值人群的标配，推动下一轮数字资产用例爆炸。反之，若触发系统性风险，政策可随时收紧或提高折扣率。接下来九个月，任何市场异动都值得持仓者屏息关注。